Trong thời gian gần đây, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trở nên hết sức phổ biến, tuy nhiên thực tiễn trong một số trường hợp, quyền và lợi ích của người mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được đảm bảo do hạn chế của quy định pháp luật. Từ lý do trên đặt ra yêu cầu cần thiết phải hoàn thiện pháp luật để bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Các quy định pháp luật
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Mặc dù chưa có bộ Luật riêng để bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng Nhà nước đã xây dựng, ban hành một số quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua trong các loại giao dịch này nằm trong các văn bản pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật đất đai, Luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/5/2016 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở…
Hệ thống văn bản pháp luật trên về cơ bản đã xây dựng được một khung pháp lý nền tảng vừa bảo vệ quyền lợi của bên mua nhà, vừa tạo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản, đặc biệt đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.
Tuy nhiên, thời gian qua, xảy ra nhiều vụ việc người mua nhà ở hình thành trong tương lai “kiện cáo” chủ đầu tư, thiệt hại không hề nhỏ về tiền bạc và thời gian theo đuổi kiện tụng khi tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này gây nhức nhối trong dư luận quần chúng nhân dân, xâm phạm đến quyền lợi người mua loại hình bất động sản này, từ đó ảnh hưởng đến niềm tin của người dân khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Một số vi phạm phổ biến có thể kể đến như:
(1) dự án chậm tiến độ, chậm bàn giao, chất lượng không đúng cam kết trong hợp đồng… cho dù người mua đã nộp gần hết giá trị tài sản;
(2) mặc dù đã đóng đủ 95% giá trị tài sản nhưng vẫn chưa được cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
(3) vi phạm trong huy động vốn, điển hình như: dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, “Hợp đồng vay vốn”, “Hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết”, “Hợp đồng giữ chỗ”, “Hợp đồng đặt cọc”,… sau đó không tiếp tục triển khai dự án để ký hợp đồng mua bán cho người mua.
Những bất cập trong thực tiễn
Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi người mua nhà như:
Thứ nhất, các quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bảo lãnh ngân hàng chỉ giới hạn đối với loại bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai mà không bao gồm một số hình thức bất động sản khác đang xuất hiện trong thực tiễn như dạng kết hợp giữa nhà ở và khách sạn hay nhà ở và văn phòng. Hay nói cách khác, dù những hình thức bất động sản đó cũng được mua bán, cho thuê trong giai đoạn chưa xây dựng, chưa triển khai, hình thành trong tương lai nhưng cũng không được ngân hàng bảo lãnh.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hiện nay không có quy định cụ thể mức phí bảo lãnh và ai là người trả phí. Do vậy, ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư hiện nay thường tự thỏa thuận về mức phí bảo lãnh và chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng, sau đó phí bảo lãnh được tính vào giá thành bán nhà. Như vậy, người cuối cùng chịu khoản phí này chính là người mua nhà, trong khi khoản phí này thường bằng khoảng 2% giá trị nhà ở theo hợp đồng, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, một số tiền không hề nhỏ với người dân có nhu cầu mua nhà ở.
Thứ hai, các quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua”. Theo quy định trên, chủ đầu tư được phép thu của người mua nhà tối đa là 95% giá trị tài sản khi chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất.
Thứ ba, các quy định về trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định (thời hạn 15 ngày) mà Sở xây dựng không có văn bản thông báo về nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này…”.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đã có nhiều trường hợp Sở xây dựng không có văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện được hay không trong thời hạn 15 ngày. Do vậy, xảy ra tình trạng mặc dù đã trao quyền kiểm tra, kiểm soát cho cơ quan quản lý nhà nước, nhưng chưa phát huy được hiệu quả, thậm chí còn loại bỏ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua.
Thứ tư, quy định về quyền và nghĩa vụ của bên bán trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai chưa cụ thể. Tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai chưa có nội dung về trách nhiệm cung cấp thông tin thế chấp của chủ đầu tư.
Ngoài ra, theo Điều 6 Luật này cũng quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, những hình thức này không giúp người mua tra cứu thông tin dễ dàng, nhanh chóng, mà mất nhiều thời gian đi lại, hoặc người mua cũng không thể tiếp cận được thông tin trên trang web do không am hiểu về công nghệ thông tin, ảnh hưởng đến quyền được tiếp cận thông tin của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ năm, quy định về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng. Chưa có sự thống nhất giữa các quy định tại khoản 2 Điều 16 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về việc bắt buộc phải có điều khoản về bồi thường thiệt hại hay không. Vì vậy, nếu như trong hợp đồng không có quy định về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm chỉ có nghĩa vụ chịu phạt vi phạm hợp đồng, mà không phải bồi thường theo quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật
Nhằm tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần triển khai một số giải pháp sau đây:
Một là, nghiên cứu xem xét xây dựng quy định về việc bảo lãnh mua bán nhà ở trong tương lai cho nhiều loại hình bất động sản đa công năng, có chức năng giống nhà ở. Cần nghiên cứu làm rõ quy định về mức phí bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, quy định rõ về mức phí tối thiểu, tối đa và ai là người chịu phí bảo lãnh này, theo hướng: mức phí bảo lãnh ngân hàng có thể dao động từ 0,5 – 2% tùy thuộc vào tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và mức độ rủi ro của dự án; chủ đầu tư và người mua nhà sẽ cùng nhau chịu khoản phí bảo lãnh ngân hàng này với tỷ lệ 50:50 để đảm bảo tính công bằng cho cả người mua và người bán.
Hai là, nghiên cứu thay đổi hạ mức thu tối đa mà chủ đầu tư được phép thu từ người mua nhà cho từng giai đoạn hoàn thành dự án nhà ở hình thành trong tương lại. Cụ thể, thay vì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng hạ xuống còn bên bán không được thu quá 90% giá trị hợp đồng, từ đó có thể giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Ngoài ra, đối với các hoạt động huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết,… phải kèm theo chứng cứ của cơ quan có thẩm quyền cho phép được huy động vốn.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu, điều chỉnh nội dung về điều kiện đất đai đối với thủ tục chấp thuận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh là chủ đầu tư phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này nhằm hạn chế phát sinh vấn đề pháp lý ở bước cấp giấy chứng nhận cho người dân.
Ba là, cần hoàn thiện quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước đối với việc mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, pháp luật cần đề cao trách nhiệm thẩm định các điều kiện cơ bản để xác định chủ đầu tư có được phép tham gia ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hợp pháp được không. Ngoài ra, với vấn đề thời hạn 15 ngày buộc cơ quan nhà nước phải trả lời có hay không về các điều kiện hợp pháp để chủ đầu tư tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo tác giả cần tăng thời hạn thẩm định cho Sở xây dựng (có thể tham khảo thời hạn từ 20 -30 ngày) để bảo đảm việc thẩm định được tiến hành chính xác, đúng bản chất, giúp ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó hạn chế tối đa những rủi ro xảy ra đối với khách hàng khi tham gia vào hợp đồng này.
Bốn là, cần bổ sung quy định về nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, theo đó thời điểm chủ đầu tư phải công khai thông tin là “trước khi đưa vào kinh doanh”, bổ sung hình thức “công khai thông tin trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản”. Nên có chế định công khai minh bạch bất động sản đưa vào kinh doanh, góp phần quan trọng lành mạnh, trong sạch thị trường hiện nay, khắc phục bất cập trong thời gian qua, bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư và của khách hàng.
Năm là, cần thống nhất quy định của Điều 16 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trên cơ sở phân định rõ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và trách nhiệm vi phạm hợp đồng, quy định rõ bắt buộc ngoài việc chịu phạt vi phạm thì bên vi phạm cần phải bồi thường thiệt hại cho bên bị hại nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu như chủ đầu tư vi phạm, gây thiệt hại về tài sản cho người mua.
ThS. Phạm Thị Hồng Nhung
Khoa Cảnh sát Kinh tế – Học viện Cảnh sát nhân dân
