Thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác vẫn còn đang trong giai đoạn mới phát triển nhưng hứa hẹn là lĩnh vực cạnh tranh, hấp dẫn nhà đầu tư và mang lại lợi nhuận cao.
Theo các chuyên gia nghiên cứu bất động sản (BĐS) của công ty quản lý BĐS Jones Lang Lasalle (JLL), tại Việt Nam, thị trường BĐS công nghiệp có những đặc điểm khá nổi bật của một thị trường còn non trẻ như: sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp (KCN) chủ yếu vẫn nằm ở yếu tố vị trí địa lý hơn là các yếu tố về tiêu chuẩn xây dựng, cơ sở hạ tầng nội khu hay chất lượng dịch vụ. KCN và các BĐS công nghiệp vẫn còn đang phát triển rải rác, chưa tập trung, chưa có một quy hoạch phân vùng phát triển rõ ràng.
Bên cạnh đó, đa phần khách thuê BĐS công nghiệp thường đòi hỏi nhiều nhân lực lao động, như dệt may và may mặc, thực phẩm, đồ gỗ và nội thất, các sản phẩm từ cao su và nhựa. Một đặc điểm dễ nhận thấy nữa là tỷ lệ các ngành công nghiệp có giá trị thặng dư chưa nhiều.
Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế thị trường trong nước đang phát triển lạc quan, đồng thời các quốc gia khác trong khu vực đang ngày càng phát triển hơn khiến cho chi phí hoạt động tại các quốc gia này ngày càng tăng cao, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang có rất nhiều cơ hội và lợi thế để vươn lên, trở thành thị trường sôi động và đầy cạnh tranh. Có thể kế tới những yếu tố then chốt sau khiến Việt Nam trở thành điểm đến phát triển BĐS công nghiệp hấp dẫn.
Vị trí chiến lược
Vị trí địa lý thuận lợi của Việt Nam, với khả năng tiếp cận các tuyến đường biển thương mại quan trọng trên thế giới, đã mang đến cho đất nước những cơ hội lớn để phát triển giao thông hàng hải, đặc biệt cho các dịch vụ hậu cần.
Ngoài ra, là quốc gia có đường biên giới chung với Trung Quốc, Việt Nam là lựa chọn hàng đầu tại Đông Nam Á cho những công ty tại Trung Quốc đang tìm kiếm địa điểm thay thế cho nhà máy/nhà xưởng của họ khi mà chi phí hoạt động, sản xuất ở Trung Quốc đang không ngừng tăng cao.
Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ
Yếu tố chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong thời gian quan có thể kể đến như tốc độ đô thị hoá nhanh; lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng; tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.
Những yếu tố này đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy nhu cầu trong nước đối với các dịch vụ vận chuyển, giao thương quốc tế và các dịch vụ hậu cần khác.
Tầng lớp trung lưu gia tăng
Khi nền kinh tế Việt Nam dần chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ thì thu nhập của hộ gia đình cũng tăng lên. Theo Viện nghiên cứu Brookings, Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng tầng lớp trung lưu cao nhất trong khu vực Đông Nam Á với chỉ số tăng trưởng hàng năm kép (“CAGR”) đạt 19% trong giai đoạn 2018 – 2020, và tăng 14% so với thập kỷ trước.
Bên cạnh đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cũng cho thấy, Việt Nam đang sở hữu “cơ cấu dân số vàng” với độ tuổi lao động dao động từ 20 đến 50 tuổi, tuổi trung bình là 30 vào năm 2016. Độ tuổi vàng cùng với tăng trưởng thu nhập sẽ thúc đẩy sức mua và giúp Việt Nam ngày càng trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư.
Chi phí sản xuất thấp
Những ưu đãi thuế quan và chi phí gia công thấp cũng là một trong những yếu tố khiến Việt Nam là điểm đến hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư, các công ty sản xuất và các chuỗi cung ứng nước ngoài. Điều này một lần nữa thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam trong ngành BĐS công nghiệp nói chung và logistics nói riêng.
So với các nước trong khu vực, tuy vẫn còn khá non trẻ, song ngành BĐS công nghiệp Việt Nam đang dần dần tiến sang giai đoạn tăng trưởng hơn trong quy trình tiến hóa của thị trường công nghiệp. Các cơ hội phát triển trong ngành này đang ngày càng hiện rõ hơn khi mà các nhu cầu về sản phẩm đang dần chuyển dịch từ sản phẩm cơ bản sang các sản phẩm có giá trị thặng dư.
Với nhận định như trên, JLL kỳ vọng rằng khi thị trường dịch chuyển từ một thị trường cần nhiều lao động thô sang một thị trường cần nhiều vốn và giá trị thặng dư thì hình thái sản phẩm và phát triển của ngành cũng sẽ thay đổi một cách tích cực. Thị trường sẽ chuyển sang một nấc mới của quy trình tiến hóa, trở nên phức tạp hơn với nhiều loại hình sản phẩm hơn, nhu cầu về chất lượng, tiêu chuẩn của sản phẩm ngành BĐS công nghiệp cũng sẽ khắt khe hơn.
Theo kế hoạch phát triển, đến 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển BĐS công nghiệp sẽ tăng gấp đôi so với quy mô thị trường hiện tại. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực đầy tiềm năng này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.
Trang Lê (theo JLL)
